商品房预售制度开始于哪一年

商品房预售制度开始于哪一年

### 商品房预售制度的起源与发展

商品房预售制度，作为现代房地产市场的重要组成部分，其起源与发展历程充满了历史的印记与时代的变迁。本文将详细探讨<标签>商品房预售制度开始于哪一年，并深入分析其背景、影响及未来趋势。

商品房预售制度的起源

<标签>起源时间：商品房预售制度最早可以追溯到20世纪50年代的<标签>香港。由香港企业家霍英东先生创立，这一制度最初被称为“分层出售、分期付款”模式，俗称“卖楼花”。1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理，为这一制度的后续发展奠定了法律基础。

中国内地商品房预售制度的确立

<标签>确立时间：在中国内地，商品房预售制度的确立标志是1994年《城市房地产管理法》的颁布。这一时期，正值中国内地城镇化进程加速，住房需求激增，而房地产开发企业普遍面临资金短缺的问题。借鉴香港的成功经验，中国内地开始逐步推行商品房预售制度。

从1978年至1993年，中国内地处于改革开放初期，住宅供应短缺，城镇人均住宅面积低下。为了缓解住房压力，政府开始尝试住房预订购制度，这可以被视为商品房预售制度的雏形。随着市场经济的深入发展，1994年《城市房地产管理法》的出台，正式在法律层面确认了商品房预售制度的地位。

商品房预售制度的影响

<标签>积极影响：商品房预售制度为中国房地产市场的快速发展提供了有力支撑。它解决了房地产开发企业的资金瓶颈问题，加快了项目开发，提高了资金使用效率。同时，预售制度也激发了消费者的购房欲望，将潜在需求转化为实际需求，推动了房地产市场的繁荣。

然而，<标签>消极影响也不容忽视。预售制度在执行过程中，由于监管不到位和制度漏洞，导致了大量购房纠纷和市场风险。部分开发商利用预售制度进行虚假宣传、捂盘惜售等行为，严重损害了消费者的合法权益。此外，预售资金被挪用、滥用等问题也时有发生，加剧了房地产市场的波动和风险。

商品房预售制度的未来趋势

面对商品房预售制度带来的诸多问题，社会各界开始探讨其改革方向。一方面，部分省市已经开始进行商品房现房销售试点工作，积累相关经验。另一方面，也有专家呼吁逐步废除预售制度，全面实行现房销售。

然而，改革并非一蹴而就。商品房预售制度在中国房地产市场中扮演了重要角色，其废除将涉及众多利益相关者的调整。因此，改革需要循序渐进，通过试点、评估、完善等步骤逐步推进。同时，加强预售资金的监管和使用效率也是当前亟待解决的问题。

展望未来，商品房预售制度将在不断改革和完善中继续发挥其积极作用。政府应加强对预售市场的监管力度，完善相关法律法规和政策措施，保护消费者的合法权益。同时，鼓励和支持房地产开发

商品房从哪一年开始的？第一批商品房70年产权哪一年到期？ (一)

贡献者回答住房改革自80年代才开始，1988年正式实施。首批70年产权住房应该在2050--2058年期间到期

商品房：

商品房是由房地产开发商统一设计，批量建造后，作为商品出售的房屋，通常是作为居民住宅。商品房一般拥有齐全的配套设施，如供水供电、绿化、停车位等。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。商品房的建设和交易通常需要经过政府部门的审批。与商品房相对的一个概念是经济适用房，在香港、澳门、新加坡等地叫“社会保障住房”。 经济适用房，由政府限定建筑标准和价格，并只能由特定的低收入人群购买。

现售条件：

根据国家有关规定，商品房现售，应当符合以下条件：

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证

(四)已通过竣工验收

(五)拆迁安置已经落实

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期

(七)物业管理方案已经落实。

预售条件：

根据国家有关规定，商品房预售，应当符合以下条件

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%，并已经确定施工进度和竣工交付日期

(四)多层建筑已完成主体结构三分之一

(五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。

商品房预售许可证 你读懂了吗 (二)

贡献者回答买房子是一个操心又操力的过程，在这个过程中，买家会碰到各种各样的问题。想要买到一套没任何问题的房子，首先就是要读懂楼盘中的《商品房预售许可证》。

有过 买房 经历的 购房 者可能有这个感受， 楼盘 商品房预售许可证 往往知道有一大推内容，但一看就忘，说不出个甲乙丙丁，这里面很有可能就暗藏着猫腻你却不自知。

楼盘要发出《商品房预售许可证》。政府对其会有很多具体而严格的规定，如果 发展商 严格遵照规定来发售物业，买家的许多合法权益都能够得到充分的保障。例如：政府规定楼盘的 高层建筑 要建到七层才能预售， 多层建筑 要完成三分之二才能预售； 开发商 要交齐预售部分的地价才发给预售许可证；预售房款必须专款专用等等。政府就是从预售许可证开始就替购房者对开发商进行把关和监督的。一个楼盘有没有商品房预售许可证证明了该楼盘有否达到基本的发售条件。

楼盘有了《商品房预售许可证》便可公开发售了，但这张纸还包括了许多丰富有用的信息。

1、复印件无效

政府规定楼盘只有取得了《商品房预售许可证》才可公开发售，《商品房预售许可证》必须悬挂在售楼部里显眼的位置。而且，这个预售许可证必须是原件，复印件无效。

有一些发展商借口说把《商品房预售许可证》的原件悬挂在售楼部容易丢失，而用复印件代替原件，其实却在复印件上做了手脚，欺骗买家。很多省份地区对《商品房预售许可证》增发了副本，正本与副本之间的区别只是副本上多了“副本”字样，其内容、大小、颜色完全一样，而且都是过了塑的。发展商就算不便展示预售许可证正本，也可把副本悬挂出来，再没借口不悬挂原件了。

2、附图必须同时悬挂

《商品房预售许可证》除了正证外，还有一个附图，正证对预售项目进行文字说明，附图则是项目平面图，上有楼盘的规划平面图，并用红笔把预售房屋的位置勾勒出来，楼盘周边的规划路也有标示。买家认真查看附图，便可全面了解楼盘的规划状况，无良发展商也无从欺瞒买家了。如故意隐瞒有规划路经过 小区 的情况也就不会发生了。

在预售许可证的正证上，有这么一行字：“本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。”这就是说正证与附图必须同时悬挂，而且正证与附图之间盖上了国土 房产局 的骑缝章，附图也同样过了塑。买家只要察看附图与正证的骑缝章是否吻合，便可知道该附图与正证是否对应。

目前绝大多数的楼盘都没有把附图悬挂出来，目的就是隐瞒楼盘的详细规划状况。有购房者要求售楼人员出示预售许可证附图，但一般楼盘的售楼人员都会装傻：哪来的什么附图！按照规定，买家其实可以理直气壮地要求发展商出示附图，如果不出示，那肯定是心里有鬼。

3、防止超面积销售

在预售许可证上有“开发企业名称”、“开发资质证书号”、“项目名称”、“项目座落”等栏目，其中比较重要的栏目有“预售 房屋建筑面积 XX平方米XX套”、“预售房屋栋号及层数”，买家要认真核查自己要买的那套房子是否在预售的范围内。如果买了不在预售范围内的房子，买家的合法权益便不能得到有效的保障。有不少发展商经常预先销售许可范围外的房屋，这些房屋有可能在没有的情况下出现烂尾，就算工程完成，买家也往往不能及时得到 房产证 。

超面积销售是目前市场上开发商比较普遍的一种违规行为，开发商为了能多卖快售，尽快回笼资金，就会超面积销售。而超面积销售部分往往就是因各种各样的原因而未达到预售条件的，如果是未交地价而不能预售的，买家可能会得不到房产证，没了就有可能烂尾。

4、 预售款 须入专用帐户

在预售许可证上，有预售款专用帐户一项，这一专用帐户作用大。发展商所得到的预售款项必须存入此专用帐户。这一帐户上的资金由国土房产局，从而保证预售款不被发展商挪作他用，只用于此预售项目的建设。因此，买家在买房时，购楼款必须存入此专用帐户，如果发展商给买家提供的帐户不是此专用帐户，那该发展商就有把资金挪作他用的嫌疑，楼盘也就有了烂尾的风险。

由于开发商使用专用帐户里的预售款是要先向政府部分申请，开发商借口这样太麻烦，通常都会多设置一个帐号让买家交钱，这个帐号通常就不是专用帐户，其中只有一部分预售款在专用帐户里，大部分预售资金在自已的帐户里，当然开发商不一定就会把资金挪作他用，但买家为了所买的房子万无一失，完全有必要要求把楼款交到预售证上的专用帐户里。

5、有效期

《商品房预售许可证》里规定了 土地使用权 出让年限从XX年XX月XX日起计算， 住宅用地 70年， 商业用地 40年， 工业用地 50年， 其他用地 50年。很多买家往往忽略了土地使用权出让年限，因为有的土地使用权是经过了多手转让的，其土地使用权出让年限是从几年前就开始计算的，虽然这些房屋刚刚才建起发售，但其使用年限却已经少了好几年，无形中其价值也打了折扣。

《商品房预售许可证》上还标有有效期。一般来说，这个有效期为一年，过期无效。买家购房时要留意许可证是否过期。购买了过期许可证的房子，其合法权益也得不到保护。

6、 商品房买卖合同 号

发证机关会在《商品房预售许可证》正证上注明商品房买卖合同号从XX号到XX号是该预售许可证的合法合同。例如该预售许可证允许预售1000套房子，发证机关只会给发展商1001套商品房买卖合同，并且都标上了编号，只有在这些编号内的合同，国土房管局才给予合同鉴证。因此买家在签证商品房买卖合同时，便可查看其合同编号是否在预售许可范围内。

有些超面积预售的发展商往往会拿不在规定编号内的买卖合同给买家签约，这样的合同国土房管局是不会进行鉴证的，没有得到鉴证的合同就拿不到房产证。买家催要房产证的时候，发展商会用各种借口拖延时间，如说国土房管局的办事手续麻烦、工作效率低，所以合同暂时无法鉴证，其实发展商是要等到下一批预售证到手以后才找借口让买家重新签一份合法买卖合同。因此买家在看楼时，有意有购买该楼盘时，必须先把其买卖合同编号范围抄录下来，以便签合同时进行对照。

另外，预售许可证上还有一项编号是“X房预字第XX号”。买家可凭该编号到国土房管局查询该项目的情况。

7、查询与投诉

在《商品房预售许可证》上，有“发证机关查询、投诉电话”一栏，这个电话是国土房管局里专管此项目具体业务人员的电话，买家对此有任何疑问或意见，均可拨打这个电话，这个电话能有效、直接地发展商。

商品房预售和商品房现售区别在哪 (三)

贡献者回答商品房现售与商品房预售主要区别在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。

在实际生活中，商品房的销售包括商品房现售和商品房预售。并且商品房的预售需要取得商品房预售许可证，是开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房限售的好处

1、眼见为实，值得信赖

现房的优势很明显，看得见、摸得着，能切身考察楼盘的真实情况，给人以一种安全感，购房者可以抽一天的时间，提前体验在小区一天的生活，进屋检查房子的质量，观察屋子的整体现状、甚至体验小区物业的服务。

2、收房周期短，省了租金

从购买期房到交付使用，消费者往往要等待一年甚至几年的时间，各种变数和消耗的时间成本往往给购房者带来压力。而购买现房，则可以马上装修入住，不像期房需要等建好验收完才能装修入住。

3、配套已成熟，增值前景可观

很多项目交付之后，业主们发现，规划并非如开发商之前所承诺的，步行去学校很远，坐公交走到站台也要几十分钟。呈现在沙盘和规划图上的配套，未必能够全貌实现。现房就不同了，你可以实地考察，找到哪个组团更适合自己。

4、购房纠纷少、风险小

买期房有其不确定性，市面上出现的房屋买卖纠纷也有很多种，房屋质量、面积不符、未能及时办理相关权证等问题，都有可能出现，而现房最吸引购房者的便是把这一切风险降到最低。对于目前的购房者来说，现房是最好的选择，交钱拿钥匙，非常省心、安心。

接受生活中的风雨，时光匆匆流去，留下的是风雨过后的经历，那时我们可以让自己的心灵得到另一种安慰。所以遇到说明问题我们可以积极的去寻找解决的方法，时刻告诉自己没有什么难过的坎。槐律网关于商品房预售制度就整理到这了。