小产权房
导语：在中国房地产市场中，小产权房作为一个独特且颇具争议的存在，长期以来吸引着社会各界的广泛关注。它们游离于正规房地产市场之外，以其低廉的价格和模糊的法律地位，成为许多购房者的选择之一。然而，小产权房背后隐藏的法律风险、土地使用权争议等问题，也不容忽视。本文旨在深入探讨小产权房的相关知识，揭示其本质特征，并分析其存在的法律风险与应对之策。
一、小产权房的定义与特征
小产权房，顾名思义，是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权证并非由国家房地产管理部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。这种房屋的主要特征包括：一是建立在农村集体土地上，通常未经国家出让程序；二是缺乏开发商五证，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证；三是价格相对较低，因为其未缴纳土地出让金及相关税费；四是无法进行房屋产权登记，不能取得合法的房产证；五是开发过程往往存在违规行为，缺乏必要的监管。
二、小产权房的法律地位与争议
小产权房在法律地位上存在不确定性。根据我国相关法律法规，农村集体土地一般归农村集体所有，用于商品房开发的土地必须先经国家征收，转变为国有土地，并缴纳土地出让金等税费后，才能进行开发建设。然而，小产权房的建设往往绕过了这一正规程序，导致其在法律上处于灰色地带。此外，小产权房的买受人通常是非本集体经济组织成员，这也违反了我国关于宅基地使用权流转的相关规定。
三、小产权房的风险与挑战
购买小产权房面临着诸多风险与挑战。首先，由于小产权房无法进行房屋产权登记，购房者无法取得合法的房产证，这意味着他们在法律上并不拥有房屋的所有权。一旦遇到国家征地拆迁，购房者可能无法得到应有的拆迁补偿。其次，小产权房的开发过程往往缺乏必要的监管，房屋质量和售后服务难以保证。再者，随着国家对房地产市场的整顿力度加大，小产权房可能会面临被拆除的风险，购房者将面临房款损失和法律纠纷。
四、小产权房的应对策略与建议
面对小产权房存在的法律风险和实际问题，购房者和相关部门应采取积极的应对策略。对于购房者而言，应充分了解小产权房的法律地位和潜在风险，避免盲目跟风购买。在购房前，务必咨询专业律师或相关机构，确保自己的合法权益得到保障。同时，购房者还应关注国家关于小产权房的最新政策动态，以便及时调整购房计划。对于相关部门而言，应加大对小产权房的监管力度，严厉打击违法违规行为，维护房地产市场的正常秩序。同时，应积极研究解决小产权房问题的长效机制，推动房地产市场健康发展。
五、小产权房的未来走向与展望
小产权房的未来走向备受关注。随着国家对房地产市场调控政策的不断完善和城乡一体化发展的深入推进，小产权房问题将逐步得到解决。一方面，政府将加大对违法违规建设小产权房的打击力度，维护土地市场的正常秩序；另一方面，政府也将积极探索解决历史遗留问题的途径和方法，推动房地产市场健康发展。未来，随着城乡统一建设用地市场的建立和完善，小产权房有望通过补办相关手续、缴纳相应税费等方式纳入正规房地产市场体系之中。
总结：小产权房作为房地产市场中的一种特殊存在，其法律地位、特征以及存在的风险与挑战不容忽视。购房者和相关部门应充分认识到小产权房问题的复杂性和敏感性，采取积极的应对策略和措施加以解决。通过加强监管、完善政策、推动城乡一体化发展等措施，我们可以逐步化解小产权房问题带来的风险和挑战，推动房地产市场健康稳定发展。
什么是小产权房 能否买卖 (一)
答小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。
目前国家正在严厉打击小产权房，部分地方已经开始对小产权房进行合法拆迁，建议你还是购买五证齐全的商品房。
商品房是不是小产权房 (二)
答一、是否为大产权房很容易判断：
1，我们所说的商品房（大产权房）是要"五证"俱全的,可以按揭,而小产权的房子不会在交易市场备案和交易的,也不可按揭贷款购买的。
2，大产权的商品房土地性质为国有出让性质的（可以办理出《国有土地使用证》），小产权多为集体土地性质的（办理不出《国有土地使用证》的）。
3，大产权房是可以办理出预售证的，而小产权房是明令禁止买卖的，更不用说没有预售证了。
4，大产权房是可以网签，在房管局做备案的，小产权不能在房管局做备案的。
5，大产权房是可以支持银行按揭贷款的，小产权房是不能做银行抵押贷款的。
二、所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。
三、乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
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什么是大产权房和小产权房 (三)
答房屋产权即房屋所有权，是指对房屋的行使占有、实用、处分、收益的权利，从概念上讲房屋产权是没有大小之分的。所谓的“大产权”和“小产权”只是一种较为通俗的说法，是房地产业内从业人员约定俗成的一种称呼。但目前关于大产权与小产权的说法并不一样，大致有三种解释： 第一，是把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，或者说“大产权”是指整栋楼的产权，而“小产权”是指大产权分割后过户到业主手中的产权，在实际的权利行使上，两者是没有质的区别。 第二，是把国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。 第三，买房后如想再转让时，不用再交土地出让金的叫“大产权”，在转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。对这个区别购房人可从合同第一条“土地使用权的取得形式”中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。 房屋属于不动产，与其他商品的买卖不同，国家对此有明确的规定。购房者买了房子后能否顺利取得合法的房屋所有权证，关键在于开发商能否先取得房屋所有权证，该过程也被称做产权的“初始登记”，由开发商负责办理。 开发商在取得房屋所有权证后，才能办理买房人的房屋产权证，该过程也被称做产权的“转移登记”，购房者可以自行办理也可以委托代理机构办理房屋产权证。为此，购房者需要向房屋产权管理部门提供以下资料：1、项目的“大产权证”、“国有土地使用证”；2、房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的合同）；3、买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书（原件）；4、房屋登记表、分户平面图两份（原件）；5、专项维修资金专用收据；6、契税完税或减免税凭证； 7、购房者的有效身份证明。
商品房价格太高，小产权房可以买吗 (四)
答不建议您购买。
小产权房现在越来越受购房者青睐，小产权的房子总价低，但是也存在着一定的弊端，一定要注意其存在的风险。
一、缺少“五证”
“五证”是购房者办理房产证的先决条件，但是小产权房的“五证”都是缺失的。比如小产权房多是建在集体 土地之上，所以它们至少不可能有国有土地的使用证。小产权房虽然备受青睐，但是因为没有房产证这一购房者权益的重要凭证，所以大多还是不建议购房者选择的。
二、拆迁难补偿
除了不能办理房产证外，因为小产权房本身在法律上也是不允许的，所以在面临拆迁的问题时，房屋所有人是没办法获得补偿的。
三、质量难保证
开发商在开发小产权房时，因为其价格价格较低，为了节省开支增加利润，往往会偷工减料。这样的房产，常常存在安全隐患。而且在后期房屋质量出现问题后也常常得不到及时的维修。还有就是入住的后的物业问题。
四、配套不完善
这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。
五、小产权房不能银行贷款
因为不能办理房产证，所以就没办法在银行那里贷款。也就是说小产权房的购买是走不了银行贷款的形式。只能选择全款或者其他融资渠道。
其他的问题也有很多，比如由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。而且甚至存在开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者的情况。所以购买小产权房，一定要慎之又慎。
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