中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型 (一)

最佳答案2022年中国房地产业出现罕见的深度调整，全行业经历了一次出清周期。不过，从另一个角度来看，“去腐生肌”之后，随着供求重新平衡，房地产业也有望走向真正的良性循环。

楼市拥抱新周期

国家统计局近日发布的数据显示，2022年，中国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至13.6亿平方米；商品房销售额从2021年的约18.2万亿元(人民币，下同)降至约13.3万亿元。商品房销售规模创下多年新低。同时，去年，房地产开发投资增速首次出现同比负增长。房屋新开工面积、土地购置面积、房企到位资金等指标均大幅下滑。

58安居客研究院院长张波指出，尽管支持房地产发展的几项重要维度(人口、城镇化等)在过去几年已经发生了一些变化，但市场面在2022年才真正显示楼市开始进入新周期。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，近年来，房地产高位运行是不合理、不可持续的。由于一些长期变量发生改变，如人均住房面积、人口老龄化等，房地产不可能像过去一样高位增长了，“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿平方米至12亿平方米左右，匹配相应房地产投资规模”。

经过去年的深度调整，他指出，从总量上看，目前房地产市场正在接近合理区间。

经济学家任泽平也认为，房地产大开发时代落幕，进入存量时代。他指出，目前城镇住房套户比(住宅套数和家庭户数的比例)已达1.09，供求基本平衡，未来多数城市将面临住房过剩，再加上人口老龄化加速到来，未来住房需求将有所收缩。

现房销售推动转型

在供给与需求重新平衡的过程中，新周期或将拉开序幕。近期官方所提及的一项关键变化值得注意。

近日召开的全国住房和城乡建设工作会议，将当前和今后一段时期的房地产工作重点总结为“稳预期、防风险和促转型”。在促转型方面，会议明确指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

从“卖楼花”的预售制到现房销售，这一变化意味着什么？

中指研究院企业研究总监刘水在接受中新社记者采访时表示，现房销售有助于减少楼房烂尾及质量问题，对房企来说，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营，降低杠杆和负债水平。他认为，未来现房销售可能在重点城市的部分地块进行试点，或明确为土地出让的条件。

不过，刘水提醒，从预售到现房销售，应该是缓慢的转换过程，不能“急转弯”或一蹴而就。预售制在国内已有近20年历史，如果骤然切换至现房销售，可能会加重房企资金困难。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对中新社记者表示，现房销售就不再有保交楼问题，这意味着未来的住房供应会更多强调民生保障。李宇嘉也提醒，现房销售应该因区施策，因时施策，匹配各城市的在售库存及未来几年的土地供应计划，不宜一步到位。

对于短期库存较少的区域，李宇嘉认为，更适宜提前加大供地，再采取“新老划断”的模式。对于短期库存较多的区域来说，逐步在土地出让条件中明确规定现房销售试点，或是可选择的过渡方案。

波动性弱复苏

近日，国务院副总理刘鹤在世界经济论坛2023年年会上发表致辞时表示，中国针对房地产领域风险，着力稳定预期，提供合理流动性，放松过热时期的调控措施，积极扩大有效需求。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑。

全国住房和城乡建设工作会议也提出，2023年将以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，同时也明确将严控投机炒房。

倪鹏飞指出，2023年及未来一段时间，如果没有意外事件冲击，房地产总体走势将是波动性弱恢复。

张波则认为，房地产市场底部已逐步清晰，房价或在今年二季度企稳。

深圳楼市现周期性调整打时间差解供应结？ (二)

最佳答案种种迹象显示，调控新政立竿见影，深圳楼市已步入调整期。暂时的调整并没有吓怕那些持续看好深圳的投资者，大部分人士仍认为，这对自住甚至投资购房而言是个机会，可以淘到“笋盘”；未来，深圳房价还将上涨。但深圳在近期提出增加土地供应之后，会变成健康有序市场吗？

风向逆转时，反应最快的总是那些投资客和二手房业主。

进入4月，深圳多个片区的二手房报价出现下调，抱有投资目的者更是希望快走为上；中介和开发商圈内，看空指数和氛围也越来越重，反映在市场表现上，就是新房成交已连续5周下滑，价格也停滞不前。

而被误伤的则是那些刚需和换房客。由于“3·25”新政要求过去两年内有贷款记录的人首付提高至四成，很多人就是付不起那多出来的一成，被拦在了楼市之外，买方违约骤然增多。

由去年“3·30”催生的火热，此刻正由“3·25”带入调整，深圳楼市也仍然走不出政策性波动的怪圈。在这背后，楼市供应的死结仍未打开。

市场降温成交下滑

“3.·25”调控政策落地，观望情绪浓厚的深圳楼市进一步降温。

深圳中原表示，由于入市门槛明显提高，部分失去购房资格的刚需客不得不暂时放缓置业计划，或转向临深片区，其他客户则对市场保持更为谨慎的态度。

根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周（3.28-4.3）一手住宅成交652套，成交面积约7.05万平米，分别下滑16%和15.7%，新房成交面积已连续五周下滑，不及春节前成交量的一半。

上周一手成交价格约为4.96万/平方米，环比下降7.6%。不过，成交均价受到成交结构影响，单周价格参考意义有限。

从推盘来看，上周（3.27-4.3）有3个项目入市，总计推售395套房，大幅低于上周的1520套。实际上，继“3·25新政”以来，新房的入市与成交量较之前回落幅度较大，市场降温明显。

深圳多家中介机构认为，在经济持续下滑和外围经济震荡的情况下，预计未来一线楼市将会进入调整阶段，新房入市量与成交量将会持续处于低位。

二手房市场表现更为明显。上周（3.28-4.3）二手住宅共成交4799套，环比上升33.27%，但这是由于4月1日评估价上调前的最后一周过户量井喷，最末2天日均过户超过千套。随着新政实施，预计未来一段时间内成交量将会有所调整。

更明显的是，二手房业主持续下调放盘价格，深圳中原报价指数上周已降至32.51%，较前一周下跌5.6%。紧逼30%的枯荣线。市场购房情绪逐渐转淡，深圳中原经理指数本周跌破50%枯荣线。

全市超过六成二手房板块在下调报价，各片区业主加紧降价抛售。其中南山南区和南山北区降幅分别为1.9%、1.7%。福田竹子林片区连续4周下调报价，上周降幅达3.4%；长城大厦片区业主下调6.1%。同时，前期涨幅较大的龙华区下调0.2%，已经连续5周下调报价；坂田区的业主报价也连续4周下调，跌幅扩大至1.7%。从业主报价的房源占比来看，近三成房源的业主报价下调幅度在1%-5%之间。

周期性调整已至

种种迹象显示，调控新政立竿见影，深圳楼市已步入调整期。

深圳中原指出，过去一个月来，国际评级机构接连下调中国评级展望。3月初，穆迪下调中国主权信用评级展望和71家企业的评级展望。4月初，标普也下调了中国主权信用评级展望至负面，同时下调香港评级展望至负面。

最近外围经济数据与金融数据均表明，我国经济仍然在筑底，在此情况下，严厉的调控政策将会带动大量资金快速离开一线楼市，未来一线楼市将会面临较大挑战，逐渐进入调整期。

第一太平戴维斯报告也认为，在今年市场调控的基调下，房地产新政对地产市场会有多方面影响；深圳的普通住宅市场一二手成交均价和成交量将有所波动。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰进一步指出，新政落地后购买力预计将会减少三分之一，半年内将会对深圳房价产生影响。

压力较大的是那些库存大、位置远的片区。据美联物业统计，截至3月29日，深圳全市住宅库存为32482套，较2015年底减少5084套，整体库存压力小。但也存在个别区域库存较高的情况，2015年底龙岗库存为11415套，截至2016年3月29日增加至12737套，占据全市库存的四成。

值得关注的是，在深圳新政二套房首付比例提高到四成后，二手房买方违约现象开始增多，买家预期已变。

“买方要求解除合同的咨询量确实在增加，特别在4月1日二手房交易评估价格大幅上调之后，更为常见。”广东信荣律师事务所主任张茂荣称，买方违约现象中，一种是刚需买方确实承担不了多一成首付款，另一种是具备支付能力的购房者因预期房价将会下跌，有意借助新政放弃购房。

张茂荣认为，买方不想继续购买更多是基于对房价下跌的预期。

打开供应的死结？

暂时的调整并没有吓怕那些持续看好深圳的投资者，大部分深圳业内人士仍认为，调整期的到来，对自住甚至投资购房而言是个机会，可以淘到“笋盘”；未来，深圳房价还将上涨。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，从深圳楼市十几年的调控历程看，管控需求，从来都是扬汤止沸，暂时的下行之后，是更加剧烈的上扬。背后的逻辑是，供应一直太弱，需求一直太强。平均每年60万人口的净流入，但每年仅为京沪穗大约二分之一到三分之一的供应面，捉襟见肘。

综合深圳近期的新政，宋丁认为，政府可能是想利用管控需求的、大约半年到一年的时间窗，先行稳住市场，稳住成交量、房价，力争在此期间通过多种渠道、多种策略快速推进供应量和供应，从而根本上扭转深圳楼市长期以来严重的供不应求关系，创造供需关系的战略平衡。

如何增加供应？深圳市委书记马兴瑞祭出的是保障房、新地供应以及填海计划。

“十三五”规划中，深圳计划开发40万套保障房，实际供应35万套。但深圳业内人士认为，实际落实20万套左右应该没问题，平均每年4万套，是深圳2014年全年的新商品住房成交量。

马兴瑞还宣布，未来深圳将填海55平方公里。事实上，多年来深圳一直在填海，后海片区就是填出来的新城区，如果新增55平方公里的巨量空间，对于严重缺地的深圳来说，将有深重影响。但这一措施，短期内难以实现。

宋丁还指出，多年来，由于4亿多平方米违建的存在，说“深圳没地了”，成了一句谎话。深圳三十多年中盖了近9亿平方米建筑，其中4亿违建就占了43%。按照深圳市委市政府的统一部署，未来五年内要减少2亿平方米违建。具体分析，2亿平方米中真正属于居住类的违建大约有3500万平方米。

假定上述加大供应的诸多措施能够顺利实现，深圳楼市每年可能形成大约20万至30万套的一二手房交易量，深圳的供需平衡格局可以预期。

实际上，从供需关系来看，高速上涨的房价正在损害深圳这个城市的竞争力。多位制造业从业人士指出，外来务工人员和低收入群体的生活成本上升，进城发展的边际效益下降，会导致人口流出风险。深圳现在的繁荣是建立在人口流入的前提下，房价也是建立在人口的基础上。一旦人口流出，深圳除了房地产泡沫外，还有可能导致大量企业因招工难从而被迫迁移。

（回答发布于2016-04-09，当前相关购房政策实际为准）

东莞取消住房限购、更多热点二线城市将跟进，楼市调控或进入新阶段 (三)

最佳答案12月26日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，自本通知印发之日起，东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同（或房地产买卖合同）网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。

今年7月4日，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，通知提出，东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区(以下简称“限购区域”)。

这意味着，东莞市全域不再执行商品住房限购政策。

东莞：新房短期库存去化周期达24个月

据中指院数据，2022年11月，东莞商品住宅可售面积约459.15万平方米，环比增长0.62%，同比增长6.77%；短期库存去化时间为24个月，尽管环比缩短0.9个月，但同比延长14.5个月。2021年以来，东莞市的最长去化周期为2022年10月为24.9个月，其次为2021年1月为24.7个月。

2022年1-11月，东莞商品住宅成交面积为283.8万平方米，同比下降35.8%；商品住宅成交套数为24122套，同比下降36.7%。

2022年前11月，东莞商品住宅月均新批上市面积为22.58万平方米，同比下降47.3%。

就限购区域而言，新房市场热度不均，有区域价格降幅超50%。据中指院数据，今年前11月，位于限购区域的莞城街道、东城街道、松山湖高新技术产业开发区、南城街道、万江街道，成交均价同比增加18.2%、95.9%、-52.1%、-7.9%。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示，东莞本次限购政策的放松也是地方楼市发展推动下的产物，一方面在此前强化政策调控下，东莞房地产市场运行逐渐回归理性，限制性住房消费政策迎来宽松局面是大势所趋，另外，由于明年东莞商品房供应较为充足，因此适度放开限购限售政策也是为明年市场供需两端稳健发挥打下坚实基础。

“楼市调控进入新阶段”

上海易居房地产研究院智库总监严跃进表示，东莞取消限购政策，信号意义积极重大，这意味着楼市调控政策进入到新阶段，即全面废除限购，已经二三线城市这么做，还会有更多城市加入。

12月9日，广东省佛山市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。新政明确，2022年12月10日起，在佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。上述区域暂停实施住房限购政策。

这也意味着，佛山在今年6月取消八大镇街限购政策的前提下，再度取消祖庙、桂城、大良三主城区中心镇街的限购政策，佛山已全域取消限购。

此外，据澎湃新闻不完全统计，今年三季度以来，已有包括江苏省南京市、山东省青岛和济南、四川省成都、陕西省西安、河南省郑州、福建省厦门等地相继缩窄限购区域。

据交汇点新闻客户端12月22日消息，南京主城限购区域部分放开。为着力改善职住平衡，对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上增购1套。

报道称，限购政策有所放宽。加大支持改善性住房需求，对有60岁及成员的本市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及居住证明可在宁购买1套住房。

12月6日，厦门解除岛外四个区的限购，外地户籍可直接购房。据厦门日报，岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。岛内限购政策不变，仍为过去4年连续缴纳3年社保或申报个税的非本市户籍家庭和个人，以及符合条件的非本市户籍人才在岛内限购1套住房。

严跃进称，最近一些地方调控的政策也在给其他地方政策做示范，要主动作为，减少对房地产交易市场的约束，从而为新一轮楼市复苏提供新动力。

关荣雪表示，西安、杭州等城市调整限购，说明新一轮需求端的纾困政策已经由热点新一线或二线城市率先开局，在当前房地产市场尚待加速修复的背景下，金融支持房地产政策要应出尽出、因城施策，充分发挥政策积极效应，预计后续还将会有更多热点二线城市跟进。

房子卖不动,国家动真格了?2025年起,房地产或出现“3大趋势” (四)

最佳答案从2025年起，房地产市场确实可能出现以下三大趋势：

政策调控更加精准与细化：

因城施策深化：随着房地产市场区域差异性的日益显著，国家将更加注重因城施策，根据不同城市的房地产市场状况，制定更为精准和差异化的调控政策。这意味着，一些过热城市可能会继续加强限购、限贷等措施，而一些库存压力较大的城市则可能通过放宽政策来促进销售。长效机制建设：国家将加快建立房地产市场的长效机制，包括完善住房市场体系和长效管理机制，以稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。住房供给结构进一步优化：

增加租赁住房供应：为解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，国家将加大租赁住房的建设和供应力度，推动租购并举的住房制度。这将有助于缓解购房压力，促进房地产市场的多元化发展。发展共有产权住房：共有产权住房作为一种创新的住房供应方式，将有效降低购房者的经济负担，同时保障其住房权益。未来，共有产权住房有望成为房地产市场的重要组成部分。房地产市场数字化转型加速：

线上购房平台兴起：随着互联网技术的不断发展，线上购房平台将逐渐成为购房者获取房源信息、进行交易的重要渠道。这将提高购房效率，降低交易成本，推动房地产市场的数字化转型。大数据与人工智能应用：大数据和人工智能技术在房地产市场中的应用将越来越广泛，包括精准营销、智能推荐、风险评估等方面。这将有助于提升房地产市场的透明度和效率，促进市场的健康发展。综上所述，从2025年起，房地产市场在政策调控、住房供给结构和数字化转型等方面都将出现显著的变化。这些趋势将有助于推动房地产市场的平稳健康发展，满足人民群众多样化的住房需求。

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